土地供应制度对房地产市场影响研究
内容简介
“房地分离”是我国房地产市场的独特现象。有效合理的房地产用地制度是房地产调控长效机制的重要组成部分，也是确保房地产市场平稳健康发展的基础制度保障。过去历次土地制度改革对房地产市场的影响深远而恒久。未来住房用地制度改革的基本逻辑和突破口在哪里？地方住房用地供应机制的创新能给制度变革带来哪些启示？本书指出，现阶段“卖地模式”的不可持续性在快速上升，土地新税种和新型土地利用模式取代“土地财政”“土地金融”的时机和条件正在逐步成熟。未来的房地产用地制度改革，必须在认真借鉴广东省等地方经验的基础上，提出一整套政策内容和优先顺序，并找到近期调整的突破口。
前言
近年来，我国房价水平整体上呈较快上涨趋势，尤其在北上广深等一线城市，房价涨幅远高出居民收入涨幅，引起社会广泛关注和讨论。值得注意的是，在房价快速上涨的背后，开发商“囤地囤房”、坐地涨价、“地王”频现等市场乱象不断出现，促使决策层多次出台房地产调控政策，以期房地产市场回归健康平稳发展轨道。结合国际经验和国内调控做法，可发现有一个重要规律：只有建立起适合各国经济社会发展阶段、目标明确、各类政策工具协调配套、稳定可预期的房地产调控长效机制，才能实现调控目标和发挥房地产市场的应有作用。长效机制的建立需要一系列条件，前提是弄清楚房地产市场波动的内在规律，区分出金融、财税、土地等政策工具对市场波动的影响程度及持续性。核心是根据房地产市场发展目标，把不同政策工具紧密联系起来，使它们长期协调运行而发挥调控预期功能。重点是形成长效机制正常运行的“动力源”，有出于自身利益而积极推动和监督运行的组织（包括各级政府）和个体（开发企业和购房者）。最终的目标是在逐步提高居住面积、不断改善居住环境的基础上，促进房地产市场健康平稳发展，为可持续推动城镇化和经济社会发展作出应有贡献。
从理论和经验看，住房价格变动的影响因素非常多，通常被认为是重要的影响因素就有发展阶段、年龄结构、收入水平、住房供应水平、利率水平甚至国际流动资本等。但有一点是一致的，市场经济体制下的住房价格水平最终是由供需状况决定的，即上述这些变量都是通过直接或间接地影响住房需求和供应来产生作用。从现有理论的研究重点和国家调控的着力点看，主要集中在住房需求上，普遍期望通过调控需求来实现房地产市场平稳运行的目标，对住房供应行为的研究相对偏少并且政策含义不清晰、重点不明确。本书作者认为，从房地产用地制度这一角度剖析，可以更深刻地揭示我国房地产市场发展的独特逻辑和本质特点，尤其是房价波动的供应因素影响，有利于构建一个能够切实发挥作用的房地产市场调控政策体系。本书主要发现如下：
第一，我国的这套住房用地供应制度是很独特的，基本上是从香港殖民地时期的土地批租制演变而来。其核心是地方政府在征地、收储和供应等方面的独家垄断，可以形象化地归纳为“一个口子进水、一个池子蓄水、一个口子出水”，这就从根源上决定了这套制度的设定初衷是主要满足地方政府“以地谋财”、促进当地经济和财政收入最大化的需求。因此，在通过这套制度要实现的诸多目标中，地方政府利益最大化是元目标，其他目标（如与房价相匹配的居民住房购买能力、住房质量和长期居住品质，甚至包括中央政府的住房调控目标）都要服从于这个元目标。在第一章梳理了房地产用地制度的历史演变过程和历次住房调控中的土地相关政策调整后，第二章提出了一个分析框架，刻画了土地供应方（地方政府）和土地需求方（开发企业）的行为方程，给出垄断条件下的土地价格竞争均衡值。并同由多元供应和需求方形成的竞争性土地市场下的情景作对比，发现跟竞争均衡值相比，由地方政府垄断的供地模式会起到“减少土地供应量、提高地价”的作用。这是本书分析的逻辑起点。
第二，住房用地制度对房地产市场的影响机制和传导渠道是多元交叉的。除了“减少供应量——提高地价——抬高房价”的传统渠道外，本书从理论和实证角度，发现了另外两类重要影响机制（某种程度上讲，这两类机制对房地产市场的影响更大）。其一，信号效应和预期的自我实现机制。按照现在的年度用地指标管理办法，各地方政府每年的住房用地指标都是在当年三四月份规定的，从这几年供地情况看，一、二线城市的住房用地供应量明显少于社会最优供应水平，这给开发企业造成“土地越来越少、价格越来越贵”的强烈预期，“招拍挂”价格不断上涨， “地王”现象频繁出现。“地王”的出现又向住房市场释放了“未来房价上涨”的强烈信号，周边房价尤其是二手房价格应声而起，这就是预期的自我实现过程。其二，教育、医疗等基本公共服务的不均等化。实证研究表明，大中城市房价中的相当一部分是体现在公共产品的差异性上，如果改革目前由政府垄断的住房用地供应模式，住宅用地面积的增加会对上述资本化速度造成显著的延缓或降低作用，供应量的增加一方面有助于房价水平的直接下降，另一方面通过降低公共投资对房价的资本化速度，也可以对高房价起到一定的抑制作用。
第三，选取中国香港、日本、德国等经济体，比较它们的住房用地供应制度，可以带来一些有益启示。比如，中国内地的住房用地供应制度框架跟香港相似，但在许多制度环节上，两者存在较大差异，比如香港的土地出让收入会纳入到土地基金，而不是一次性支出
目前，各地方政府对土地出让收入的分配和使用过程，都是基于当年收取、当年支出的模式。并且，当年支出的一大部分收入是用来偿还土地一次开发过程中的各类补偿性支出和开发性支出，以及用来支付前几年储备抵押贷款的利息支出。
同时，作者还注意到，这几年许多城市尤其是用地紧张的东部沿海城市，一直在积极探索用地供应机制的创新，集体土地入市已经成为解决当地用地困境的重要途径。广东省利用“三旧”用地改造，推动集体建设用地入市，这是未来破解住宅用地供应困境以及背后“土地财政”“融资平台”等深层次问题的重要突破口。为此，本书选择了广东省的“三旧改造”、南海区的“集体建设用地入市”等典型案例。从本书的理论推断看，这一举措非常有利于抑制供需矛盾突出的大中城市房价过快上涨。从目前部分城市的实践效果看，基本符合这一理论推断。
第四，前面已指出，住宅用地供应方式和供应量的最终决定力量，是地方政府“以地谋发展”的卖地模式。但从现实看，这一动力正在快速减弱。在未来工业化、城市化进程中，继续靠卖地来推动的发展旧模式，已难以为继。以后应通过包括土地供应方式在内的土地制度改革，来给下一轮工业化、城市化的健康可持续推进，提供强大的土地资源支撑和保障。
第五，为更好促进房地产市场平稳健康运行，本书认为未来的住房用地政策设计应该考虑以下几方面内容。其一，尽快破除地方政府垄断的供地模式。按照“同地、同价、同权”的指导思想，总结和完善各地集体建设用地入市的做法和经验，尽快出台法律法则和实施细则。其二，优化建设用地布局和结构。尤其在房价水平高的一、二线城市，改善年度建设用地指标分配体系，降低基础设施和工业用地比重，不断提高住房用地比重。其三，严格落实闲置土地处置办法，增加住房用地有效供应。其四，完善“招拍挂”制度，在房价高企的阶段，积极探索有利于促进地价平稳的多种出让方式。其五，创新国有土地经营方式，逐步用规范的土地税收体系代替土地财政，理顺政府、企业和个人等相关利益主体的关系。
购买网址：
