刘卫民：去库存仍是当前三四线城市第一要务

当前住宅市场步入结构性过剩阶段，楼市分化趋势加剧，一二线城市的楼市火热爆发与去库存的政策期待背离，而三四线市场依然深陷泥潭。国家统计局的数据显示，1月至2月，全国房地产开发投资9052亿元，同比增长3%。虽然投资增速回暖，但库存再度增加。截至2月末，全国商品房待售面积73931万平方米，比去年年末增加2077万平方米。据此，有人认为，三四线城市去库存将高达30多个月。

三四线城市缘何去库存难

“去库存周期是不是需要30个月，根据部分城市的数据测算，各不相同，有些城市低于这个水平，有些还高于30个月。但我想说的是，要用历史均值的角度来看待去库存周期。从近期的数据来看，随着一系列去库存政策的推进落实，大部分三四线地区去库存周期已经出现了下降的苗头，但去库存周期的下降速度明显低于二线城市，且去库存周期还居于历史高位。这说明，一方面我们的政策着力点是正确的，另一方面三四线城市的去库存任务仍然较为艰巨。”国务院发展研究中心市场经济研究所综合研究室主任刘卫民在接受中国经济时报记者采访时表示。

国家统计局4月18日发布3月份70个大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）销售价格变动情况，与2月份相比，70个大中城市中，价格下降的城市有8个，上涨的城市有62个。环比价格变动中，最高涨幅为5.4%，最低为下降0.7%。与2015年同期相比，70个大中城市中，价格下降的城市有29个，上涨的城市有40个，持平的城市有1个。3月份，同比价格变动中，最高涨幅为62.5%，最低为下降3.8%。

刘卫民认为，当前楼市分化趋势加剧，北京、上海等城市的楼市火热爆发与三四线市场相比确实是“冰火两重天”。

他认为，三四线城市库存难以化解的主要原因有两个：

一是区域经济发展差距的基本面因素。住房最根本还是要靠人来消费，三四线城市居民收入水平相对较低，公共服务水平相对不足，产业发展和梯度转移速度滞后，对人口的集聚效应较弱，这些问题造成三四线城市本身的住房消费能力就比较弱，而且新增住房消费群体也难以在短期内出现大幅提升。

二是2011年以后阶段性供给过剩加剧。众所周知，2011年在一线城市和部分二线城市出台了“限购、限贷”政策，导致这些城市的住房需求急剧下降，一些开发企业将市场开发转向二线和三四线城市，现在大量新建住房都是在那个时期拿的地。

因此，长期的基本面因素与短期的供给过剩因素叠加，使得三四线城市去库存压力尤为突出。

把农民工纳入公积金激存范围恰逢其时

今年以来，中央和地方频频加“药量”，各地都把放宽信贷、活用公积金杠杆、降低税费、加快棚户区改造和货币化补贴作为去库存的发力点。因此，有观点认为，三四线城市去库存还应该加大政策上的优惠，例如有专家建议把农民工、个体工商户等纳入公积金保障范围。

记者了解到，目前湖南、安徽等省已明确，将有稳定就业的进城务工人员、城市个体工商户、非全日制从业人员以及其他灵活就业、从事自由职业的人员都纳入住房公积金缴存范围，河南、甘肃则明确要求，用工单位要将建立稳定劳动关系的农民工纳入住房公积金制度覆盖范围。

对此，刘卫民表示，按照《住房公积金管理条例》的要求，所有的在职职工都应该缴纳住房公积金，当然也包括各类单位中的农民工。农民工是农业转移人口，是新型城镇化过程中需要关注的重点人群。在以往的政策实践中，由于种种原因，大量民营企业并没有为农民工缴纳住房公积金，而且由于农民工自身的就业流动性较大，务工地点与置业地点出现分离的现象明显，缺乏在某一固定城市主动缴存住房公积金的积极性，而是更愿意选择适当提高工资水平。但是，随着农民工举家流动比例的提高，新一代农民工对住房公共服务均等化诉求增强，更加需要像住房公积金这样的低成本、长周期的住房金融工具支持。因此，在三、四线城市大力去库存的同时，在农民工范围内扩大缴存范围可以说是恰逢其时。

在刘卫民看来，在住房公积金扩面的同时，还应降低住房公积金使用门槛，扩大使用范围，提高提取的便利性。如对在务工地没有住房的农民工，可以提取住房公积金作为房租支出，这样既发挥了住房公积金对住房消费的支持作用，也发挥了住房公积金对中低收入群体的减税作用。

“个体工商户属于自我雇佣。应按照自愿缴存原则，允许其缴存住房公积金。”刘卫民表示。