土地改革,中国第一大改革增量

2018-10-26 15:11:55BY:guoyan
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一、招商引资走到尽头,楼市调控进退维谷

当前中国经济改革的突破口,还是要从中国既有经济增长模式的内在逻辑和关键矛盾中去找。资源性和基础服务领域如铁路、石油、电力、电信、医疗、教育等的行政垄断,固然造成了中国社会的很大问题,但还不是事关整个经济增长模式的全局性问题。全局性问题是土地垄断问题。土地问题既是事关全局的关键性问题,却也是最容易实现突破性改革的问题。因为它和其他行政垄断不同,其他的行政垄断都已经形成一个个巨大的、组织化、公司化程度很高的“既得利益集团”。除了城市极少部分国有土地之外,绝大部分土地名义上归乡村集体所有,实际上已经承包到户,改革无须伤筋动骨地触及庞大的既得利益阶层,而只需将现有承包制下的土地和宅基地、农村房屋产权永久化、家庭化并且实现资本化,既可以到银行进行抵押贷款,也可以和城市居民自由交易。企业和开发商用地不再从政府手里招拍挂,而是一家一户和农民谈判。

当前中国经济的基本逻辑是:一切依赖于土地垄断,政府牢牢控制城市工业和房地产建设用地的进口与出口,通过低价征地——土地融资抵押(地方债)——低价出让工业用地、高价出让住宅用地进行大跃进式的招商引资和房地产建设。它带来了经济突飞猛进的发展,是“中国经济奇迹”的根源,却也如影随形地带来了金融风险无限累积、房价无限升高、过度投资产能过剩、贪腐遍地、农民被剥夺等极大的副作用。在招商引资过程中,房地产用地大量补贴工业用地,导致住宅用地价格畸高,催生了巨大的房地产泡沫(含高价格和中小城市的过度空间城市化),而且搞得这个泡沫只能吹大不能破,一破,那就地方债和金融系统一起破。

中国每年城市新增土地中只有30%~40%用于住宅建设,而一般国家城市化过程中60%~70%的新增土地供应都是住宅用地。在中国,40%~50%的土地用于工业建设,其他国家一般也就10%~20%,这是一个非常不合理的结构。而且,为了招商引资,各地竞相压低工业用地的出让价格,甚至倒贴(即建好厂房的所谓“交钥匙工程”)。而“羊毛出在羊身上”,倒贴的工业用地都要由低价征地和高价出售房地产用地来补贴,导致失地农民所得甚少而城市房价却居高不下。

这都是“招商引资”惹的祸!“招商引资”使土地利用结构和价格双双失衡。过去30多年中国经济高增长,成也招商引资败也招商引资。如果这个局面不打破,经济结构调整、房地产市场健康发展等,一切都无从谈起。

今天的招商引资已经走到尽头,中国经济已经进入进退两难的境地。

如果现有的各级政府招商引资的投资模式不改,房价就有可能无限制非理性飞速上涨,同时地方债也直线上升飞速增加,整个中国金融为之拖累。而老百姓收入却跟不上,进而导致终有一天泡沫突然破裂而无预警崩盘。

政府不得不采取限价、限购、限贷等措施,但这些措施本身对经济有很大杀伤力,而且房价依旧在上涨,还是解决不了居民的住房问题。现在,中国经济增长速度下来了,但房地产泡沫并没有下来。更严峻的问题还在于,如果政府采取更严厉的楼价调控措施,则有可能直接导致楼市崩盘,进而引发地方债和金融危机,并引爆全方位的金融和经济崩盘。

这就是两难处境!既要防止楼价上涨过快导致经济崩盘,又要防止楼市停滞过猛导致经济崩盘,唯一的道路就是土地市场化!首先就是去集体化。市场化之后的土地供应相对充足,从预期上可以防范楼价过快上涨;土地市场化之后取消一切与市场经济不相适应的房地产行政调控措施,又能保证房地产按照市场规律健康运转,房价平稳适度上涨,逐步化解地方债危机。同时,土地市场化以后失地农民获得市场化补偿,土地改革带来收入分配结构大调整,藏富于民,让民众收入追房价物价。

再一个方面,土地私有化、市场化使地方政府的招商引资失去最根本的依据和杠杆,有利于全面改革投资型政府,促进自由市场经济的真正建立;土地市场化又能有效促进土地金融化,进而激发民间自身的市场活力。

现在征地成本越来越高,土地财政模式已经难以为继,放开土地市场,改革目前的征地制度正是时机。政府除公益事业可以依法征地外,对经营性用地一律还给市场,由开发商、企业与作为原土地权利人的住户、农户直接进行谈判并完成市场化交易。这又是一个还财富于民的过程,政府只管征税就行了。

鼓励“城中村”、“城郊村”村集体与村民自主开发,为城市流动人口与低收入阶层建设出租房。这比政府大规模投资建设保障房成本低得多。对于既有存量小产权房,在补交一定标准出让金或者规定每年缴纳物业税后,可转为大产权。

在这个过程中,政府暂时损失的是一点土地出让金,但获得的是经济和房地产长期稳定增长带来的各种税收增长。而且市场经济有条不紊,政府回归守夜人角色。(节选)

(摘自《中国智库》第1辑 如需继续阅读请点击

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