邓郁松：建立房地产市场长效机制需关注的问题

近年来，由于房地产市场运行情况与各界预期存在一定差异，各界越来越重视讨论通过建立房地产市场长效机制，实现房地产市场平稳运行等目标。虽然长效机制是长期使制度能够正常运行并发挥预期功能的配套制度，但也要认识到，建立房地产市场长效机制仍然要以金融、土地、税收等主要政策工具为基础。在主要政策工具基本不变的情况下，长效机制要取得预期效果，需要准确把握房地产市场发展阶段及特征，在此基础上，遵循市场运行规律，在中央和地方之间合理分工，审慎出台具体的方案。

准确把握房地产市场发展阶段及特征

房地产市场的变化受多种因素影响，这些影响因素既包括长期因素，也包括短期因素；既涉及到人口总量和结构变化等趋势明显且无法改变的因素，也涉及到短期金融、土地、税收政策调整的因素。多种因素的共同作用决定了房地产市场的中长期趋势和短期波动特征。

由于影响房地产市场中长期发展趋势的因素和短期波动的因素存在较大差异，这就决定了房地产市场发展的不同阶段，房地产市场的运行特征存在较大差别，因此既不能简单地将发达经济体处于平稳发展阶段的市场特征作为评判我国过去十几年房地产市场运行是否正常的参照标准，也不宜将过去十几年房地产市场快速发展时期的特征作为可以长期持续的特点。

由于房地产市场发展阶段不同市场运行特征存在较大差异，建立房地产市场长效机制，首先需要准确把握房地产市场波动规律和不同阶段的发展特征，客观评判我国房地产市场的发展阶段及未来趋势，认清所处阶段的发展特点和市场运行规律，在此基础上才能确定政策取向和具体使用各项政策工具。

根据发展阶段的变化适时调整房地产市场的发展目标

1998年城镇住房制度全面改革以来，我国房地产（调控）政策的目标实际上是多元的，但主要目标集中在三个方面：一是持续改善居民居住条件，这也是广大居民享受经济发展成果和经济社会进步的重要标志之一；二是发挥房地产业在经济增长中的带动作用，在1998年和2003年的相关文件中明确提出将房地产业作为新的增长点和支柱产业，2008年则提出要发挥房地产业在扩大内需中的作用；三是实现市场平稳运行，这突出表现在2003年以来的历次调控中，重点是针对部分城市房价过快上涨以及房地产投资过热问题。

总体来看，由于在城镇住房制度改革初期，我国面临较为严重的住房短缺问题，加之过去15年城镇人口持续快速增长，这两个因素共同支撑了过去15年我国房地产业的持续较快发展，在这一过程中，城镇居民居住条件明显改善，房地产业客观上也对经济增长形成较强的拉动作用。但随着我国城镇居民住房条件的显著改善，房地产市场由供不应求向供求基本平衡转变，房地产市场正在由快速发展阶段转向平稳发展阶段，发展阶段的变化意味着房地产主要指标的增速将会回落，房地产新开工面积等个别指标还会出现下降，房地产业在经济增长中的带动作用也会有所减弱。

但也要看到，广大居民持续改善居住条件的要求并没有发生变化，从典型经济体房地产发展历程看，居民持续改善住房是一个长期过程，住房质量的提升也是一个长期持续过程，居民持续改善住房必然会对相关行业产生拉动作用。还要看到，在房地产进入平稳发展阶段后，恰恰是容易出现房地产风险的阶段，在这个阶段，要特别重视防范风险。因此，在房地产发展阶段的转换期，要更加重视通过建立长效机制，实现持续改善居民居住条件和市场稳定运行的目标。

合理划分中央和地方的调控职能

近年来，我国不同城市的房地产市场形势开始表现出较为明显的差异性，一些热点城市房价涨幅较高，也有个别城市出现了供给过剩、价格下降。在同样的宏观政策环境下，为什么有的城市房价持续上涨？有的城市房价却出现了明显回落？分析不同城市房地产市场走势的差异，可以发现，区域市场的差异性既有市场运行方面的原因，也与不同的地方政府在政策选择上的差异有关。

比如，房价持续上涨的城市通常表现为人口的持续较快增长，而商品房的新增供给却非常有限，商品房新增供给少的背后又是商品房用地供应不足的结果。出现房地产市场供给过剩的城市，则通常表现为人口流入相对有限，但商品房新增供应量增长过快，商品房新增供应量过大又是前期商品房土地供应量过大的结果。

从金融、土地、税收和住房保障等主要政策工具的决策和实施主体看，金融、税收等方面的政策主要由中央政府决定，而土地供应等方面的政策则主要由地方政府主导。因此，建立房地产长效机制，要在准确把握影响市场波动的主要因素基础上，根据各项政策工具的决策主体，合理划分中央和地方的调控职能，确保各项政策目标一致，实现房地产市场持续稳定运行。

重视政策的系统性、稳定性和可预期性，并进行预评估

与房地产市场相关的政策主要涉及金融、土地、税收和住房保障等方面，建立房地产市场长效机制实际上仍是对上述主要政策工具进行重新组合。由于不同政策工具的作用机理存在较大差异，同样的政策工具如果政策取向不同会对房地产市场产生截然相反的影响，因此建立房地产市场长效机制，需要在明确房地产市场发展目标的前提下，更加重视政策的系统性、稳定性和可预期性，确保包括金融、土地、税收、住房保障等在内的一系列政策工具目标一致，能够形成政策合力，而不是相互掣肘。

金融、税收、住房保障等具体政策都曾在国际上广泛使用，但从典型经济体住房市场运行情况看，有的经济体总体实现了较为平稳的发展，但也有的经济体出现了房地产泡沫，还有的经济体一直未能解决好市场的大幅波动问题。从典型经济体房地产市场的发展历程观察，在市场运行比较平稳的阶段，各项政策总体保持中性状态，而一旦住房金融、土地等政策工具进行大幅调整，往往会造成房地产市场的异常波动，如美国、日本等典型经济体房地产泡沫的出现都与在低增长阶段实行低利率政策有关。典型经济体对各项政策工具的不同使用方式及其效果为我国进行相关政策的预评估创造了条件，在出台相关政策前，可以考虑全面客观评估拟出台各项政策对房地产市场及相关领域的影响机制及效果，在预评估基础上，对照房地产市场发展目标，审慎出台长效机制方案。